Οι περιορισμοί στις ξένες επενδύσεις στην αγορά κατοικιών στην Ινδονησία ενδέχεται να χαλαρώσουν 

Η Ινδονησία βρίσκεται κοντά στην κορυφή των πιο όμορφων χωρών στον κόσμο και προβλέπεται να ξεπεράσει τη Γερμανία, την Ιαπωνία και το Ηνωμένο Βασίλειο ως προς το μέγεθος της οικονομίας της, εξασφαλίζοντας την 4η θέση παγκοσμίως μέχρι τα μέσα του αιώνα.

Το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) αυξάνεται με εντυπωσιακό ρυθμό άνω του 5% ετησίως, πολύ πάνω από τον παγκόσμιο μέσο όρο. Η απαγόρευση εξαγωγής μεταλλευμάτων νικελίου, που εισήχθη πριν από τρία χρόνια, φαίνεται να ήταν μια επιτυχία, προσελκύοντας σημαντικές ξένες επενδύσεις στη χώρα και μετατρέποντας την Ινδονησία σε παγκόσμιο βιομηχανικό κόμβο παραγωγής μπαταριών. Ο αριθμός των κατοίκων των πόλεων αυξάνεται επίσης με εντυπωσιακό ρυθμό, ενισχύεται από τα υψηλά ποσοστά γονιμότητας και τη συνεχιζόμενη αστικοποίηση.

Η Παγκόσμια Τράπεζα υπολογίζει 780,000 νέους σχηματισμούς νοικοκυριών ετησίως έως το 2045, οδηγώντας σε μακροπρόθεσμη ισχυρή ζήτηση για στέγαση.

Με την πρώτη ματιά, λοιπόν, η αγορά ακινήτων της Ινδονησίας είναι ένα ιδανικό μέρος για επένδυση.

Σύμφωνα με τη Numbeo, μια βάση δεδομένων κόστους διαβίωσης, οι τιμές των κατοικιών είναι σημαντικά χαμηλότερες από ό,τι σε άλλες χώρες με συγκρίσιμα εισοδήματα.

Λέει ότι η μέση τιμή ενός τετραγωνικού μέτρου οικιστικής ιδιοκτησίας σε ένα κέντρο πόλης στην Ινδονησία είναι λίγο πάνω από 1,600 $, σημαντικά μικρότερη από ό,τι στο Βιετνάμ ή τις Φιλιππίνες, όπου φτάνει τα $2,800 και $2,500 αντίστοιχα.

Η ζήτηση ενισχύεται περαιτέρω λόγω της αύξησης των εισοδημάτων και των οικογενειών που εγκαταλείπουν τα κατώτερα σπίτια σε καλύτερα νεόκτιστα μέρη, ενώ η πλευρά της προσφοράς φαίνεται να αγγίζει το ανώτατο όριο της ικανότητάς της, καθώς οι περισσότεροι από τους μεγάλους προγραμματιστές και κατασκευαστές της χώρας υπεραποκεντρώνονται με επικείμενες λήξεις και περιορισμένο χώρο να μεγαλώσει.

Συνολικά, η ανοδική τιμή των τιμών φαίνεται πολύ ελκυστική.

Ωστόσο, οι τιμές παραμένουν σχετικά χαμηλές για έναν καλό λόγο.

Με μόνο μία στις πέντε οικογένειες της Ινδονησίας να έχει τη δυνατότητα να αγοράσει σπίτι σε μια ανοιχτή εμπορική αγορά και πάνω από το 2% του πληθυσμού (περίπου 6 εκατομμύρια) να είναι ουσιαστικά άστεγοι, η κορυφαία προτεραιότητα της ινδονησιακής κυβέρνησης είναι εδώ και καιρό η προστασία της αγοράς από εύπορους ξένους που θα ωθούσαν τις τιμές των κατοικιών υψηλότερα, ειδικά σε μέρη όπως η Τζακάρτα ή το Μπαλί.

Μέχρι το 2015, σε κανέναν αλλοδαπό υπήκοο δεν επιτρεπόταν ουσιαστικά να κατέχει οικιστική ιδιοκτησία στην Ινδονησία. όλες οι αγορές έγιναν μέσω τοπικών υποψηφίων.

Οι εθνικοί νόμοι εξακολουθούν να απαγορεύουν στους αλλοδαπούς την πλήρη «ελεύθερη» ιδιοκτησία του ακινήτου, περιορίζοντας τα δικαιώματά τους σε μίσθωση κατ' ανώτατο όριο 80-100 ετών χωρίς πρόσβαση σε χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων. Η κυβέρνηση όρισε επίσης μια ελάχιστη τιμή ιδιοκτησίας που θα μπορούσε να αγοράσει ένας ξένος επενδυτής, η οποία κυμαίνεται από περίπου 65,000 $ για ένα διαμέρισμα σε μέρη όπως η Βόρεια Σουμάτρα έως 325,000 $ για ένα σπίτι στην Τζακάρτα, στο Μπαλί ή σε μέρη της Ιάβας.

Είναι ένα τμήμα πολυτελείας σύμφωνα με τα ινδονησιακά πρότυπα. ό,τι φθηνότερο μένει στους ντόπιους.

Ενώ οι περιορισμοί φαινομενικά κατόρθωσαν να διατηρήσουν τις τιμές των ακινήτων προσιτές για τους Ινδονήσιους, σε συνδυασμό με τη μαζική γραφειοκρατία και τους υπερβολικούς στόχους ανάπτυξης υποδομών, περιόρισαν την κερδοφορία του κατασκευαστικού τομέα.

Οι εταιρείες που παλεύουν με το αυξανόμενο χρέος δεν μπόρεσαν να δημιουργήσουν επαρκείς ελεύθερες ταμειακές ροές, κρούοντας τον κώδωνα του κινδύνου που δεν είναι διαφορετικός από αυτούς στην Κίνα.

Αυτό, μεταξύ άλλων, οδήγησε σε μια ιστορική κίνηση προς την απελευθέρωση της ξένης ιδιοκτησίας.

Το 2021, η Ινδονησία ακύρωσε την απαίτηση για έναν ξένο αγοραστή να έχει άδεια μακροχρόνιας διαμονής πριν προχωρήσει σε μια συμφωνία και εισήγαγε ορισμένες περαιτέρω αλλαγές στους νόμους ιδιοκτησίας προς όφελος των ξένων επενδυτών.

Η μεταρρύθμιση μέχρι στιγμής, ωστόσο, δεν οδήγησε σχεδόν στην ελπίδα για σημαντική ανακάλυψη.

Υπολογίζεται ότι μέχρι στιγμής μόνο περίπου 200 ξένοι ιδιοκτήτες έχουν αγοράσει κατοικίες στην Ινδονησία απευθείας, χωρίς υποψήφιο, τα τελευταία αρκετά χρόνια, με μόλις 40 από αυτούς το 2023.

Οι ειδικοί κατηγορούν τις καθυστερήσεις στην υλοποίηση: οι τοπικές αρχές αναφέρουν ότι εξακολουθούν να απαιτούν ταυτότητες κατοίκου και διατηρούν τη διαδικασία εγγραφής ιδιοκτησίας μακρά και περίπλοκη.

Όλα αυτά όμως αναμένεται να αλλάξουν σύντομα.

Καθώς ο κατασκευαστικός τομέας αντιπροσωπεύει περίπου το 20% της αύξησης του ΑΕΠ, βελτιώνοντας την εγχώρια ζήτηση για τα πάντα, από μέταλλα, ενέργεια και σκυρόδεμα μέχρι υπηρεσίες, η Ινδονησία δεν έχει άλλη επιλογή από το να ανοίξει περαιτέρω την αγορά κατοικίας της σε ξένους επενδυτές, τουλάχιστον στο premium τμήμα.

Κάποιοι εικάζουν ότι τελικά η κυβέρνηση θα επιτρέψει την πλήρη ιδιοκτησία ελεύθερης ιδιοκτησίας και για αλλοδαπούς, τουλάχιστον εντός περιορισμένων, περιορισμένων περιοχών, στυλ ελεύθερης ζώνης και θα εξορθολογίσει τη διαδικασία εγγραφής.

Η κυβέρνηση προσπαθεί επίσης να προσελκύσει ευκατάστατους μετανάστες.

Πρόσφατα εγκαινίασε ένα σύστημα βίζας «δεύτερης κατοικίας» το οποίο χορηγεί άδεια παραμονής στη χώρα για έως και 10 χρόνια σε όσους έχουν σταθερό εισόδημα και αποταμιεύσεις άνω των 130,000 $ περίπου, μια «χρυσή βίζα» για εκατομμυριούχους και εξετάζει έναρξη μιας «ψηφιακής νομαδικής» βίζας με στόχο νέους επαγγελματίες που εργάζονται εξ αποστάσεως.

Αλλά ακόμη και η τρέχουσα, περιορισμένη ιδιοκτησία μίσθωσης φαίνεται ελκυστική.

Σύμφωνα με Housearch.com, μια κορυφαία πλατφόρμα αναζήτησης ακινήτων, η μέση απόδοση ενοικίασης σε ορισμένες «καυτές» περιοχές φτάνει έως και το 15%.

Σημαίνει ότι μια περίοδος απόσβεσης μικρότερη των 8 ετών, και ακόμη και με μια μέτρια αύξηση της τιμής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, θα εξασφάλιζε μια αξιοπρεπή διψήφια απόδοση της επένδυσης.

Μοιραστείτε αυτό το άρθρο: